İpotek kavramı İcra ve İflas Kanunu 23. Maddesinde belirtildiği gibi halen mevcut veya ileride doğacak ya da ileride doğması muhtemel olan bir alacağın temini için konulabilir.
İpotek ana para ipoteği veya üst sınır ipoteği şeklinde kurulabilir. İpotek kurulduğu sırada teminat altına alınan alacak doğmuş ve alacağın miktarı belirlenebilir olduğu halde, söz konusu tutarın tapuya tescil edilmesiyle kurulan ipotek ana para ipoteğidir.
Ana para ipoteğinin kapsamına Medeni Kanun’un 875 ve 876. Maddelerinde belirtilen alacak kalemleri dahildir. Bunlar ana para, takip giderleri ve gecikme faizi, iflâsın açıldığı veya rehinin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz, taşınmazın korunması için yapılmış zorunlu masraflar ve ödemiş olan sigorta primleridir. 875 ve 876. Maddelerde tahdidi olarak sayılan alacaklardan başka alacaklar ana para ipoteğinin kapsamına dahil edilemez.
Uygulamada limit ipoteği olarak da adlandırılan üst sınır ipoteği ise alacağın miktarının belirlenebilir olmadığı durumlarda kurulan ipotektir. Alacağın belirli olması halinde de kurulmasına bir engel yoktur. Üst sınır ipoteği kurulurken belirli bir üst sınır tespit edilerek teminat sorumlu olduğu üst sınır tespit edilmiş olur. Üst sınır ipoteğinin kapsamına ana para ipoteğinde belirtilen kalemler ve diğer alacaklar belirlenen üst sınırı aşmadığı sürece dahildir.
Ana para ipoteği ile üst sınır ipoteği arasındaki en büyük fark ana para ipoteğinde 875 ve 876. Maddelerde belirtilen yan alacaklar tapuda belirtilen ana para miktarını aşmış olsa da teminat kapsamına dahilken, üst sınır ipoteğinde belirlenen üst sınırı aşan alacaklar teminat kapsamında değildir ve ancak genel hükümlere göre takip edilebilir.
İcra ve İflas Kanunun 45. Maddesinde de belirtildiği üzere rehinle temin edilmiş alacağın borçlusu iflasa tabi şahıslardan olsa bile alacaklı yalnız rehinin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir. Ancak burada kambiyo taahhüdüne dayanarak yapılan takipler bu düzenlemenin dışında tutulmuştur.
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip ilamlı veya ilamsız olarak yapılabilir. İpotek tablosunun kayıtsız şartsız para borcu içermesi veya alacağın ilam veya ilam niteliğinde bir belgeye dayanması halinde alacaklı ilamlı takip yapabilir. Bu iki duruma ek olarak kredi kurumları ile ilgili bir istisna getirilmiştir.
1. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamsız Takip:
Yukarıda belirttiğimiz gibi ilamlı takip için gereken belgeler elinde haiz olmayan alacaklı ilamsız takip yoluna başvurabilir.
a) Takip Talebi;
Takip talebi genel haciz yolundaki gibidir ancak ek olarak hangi taşınmazın ipotek edildiği ve üçüncü kişiye aitse bu hususlar takip talebine eklenmelidir. İcra dairesinin alacağın muaccel olup olmadığını inceleme yetkisi yoktur, uygun bir ödeme emri hazırlayıp borçluya göndermekle yükümlüdür.
b) Ödeme Emri:
Ödeme emrinde ödeme süresinin 30 gün, borca itiraz süresinin 7 gün olduğu, itiraz etmezse taşınmazın satılabileceği ve ipotek hakkına itiraz edilemeyeceği yazılır.
c) Ödeme Emrine İtiraz:
Borçlu 7 gün içinde icra dairesine başvurarak ödeme emrine itiraz edebilir. Ancak borçlu ipotek hakkına ve taşınmaz rehini zamanaşımına uğramadığından zamanaşımı itirazında bulunamaz.
Bu itirazla birlikte takip durduğundan alacaklı genel haciz yolunda olduğu gibi itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası açabilir. İtirazın iptali davasının incelemesi genel haciz yoluyla aynı şekilde yapılır. Ancak itirazın kaldırılmasında İcra İflas Kanunun 150/a maddesinde belirtildiği gibi ipotek cari hesap veya kredi sözleşmesi ve benzeri sözleşmenin teminatı olarak verilmişse icra mahkemesi bu sözleşme ve diğer belgeleri 68. Madde esaslarına göre inceler. Ayrıca 150/a-2 de itirazın kaldırılmasına karşı istinaf yoluna başvurulması halinde 149/a maddesinin 2. Fıkrasının uygulanacağı belirtilmiştir.
Borçlu 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse veya itirazı mahkeme tarafından kaldırılır veya iptal edilirse alacaklı ödeme tarihinden itibaren 1 yıl içinde taşınmazın satışını isteyebilir.
2. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamlı Takip:
Bu takip yolu 2 şekilde olabilir:
a) İlam veya ilam niteliğinde bir belge olması:
Alacaklının elinde ipotek hakkının veya alacağın ilam veya ilam niteliğinde bir belge ile tespit edilmiş olması halinde ilamlı takip yapılabilir. İlam veya ilam niteliğindeki belge takip talebiyle birlikte icra dairesine verilir.
Takip talebini alan icra müdürü borçlunun borcu 7 gün içinde ödemesi eğer ödemez ve icranın geri bırakılması kararı getirmezse taşınmazın satılacağı ihtarını içeren bir icra emri gönderir. İcra emrini alan borçlu 7 gün içinde borcu ödemez ve icranın geri bırakılması kararını sunmazsa alacaklı, icra emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde taşınmazın satımını isteyebilir.
b) İpotek akit tablosunun kayıtsız şartsız para borcu ikrarı içermesi:
Takip ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takipte olduğu gibi yapılır ek olarak ipotek akit tablosunun takip talebine eklenmesi gerekir.
Takibi alan icra dairesi alacağın muaccel olup olmadığını ve ipotek akit tablosunun kayıtsız şartsız borç ikrarı içerdiğini tespit ettikten sonra borçluya icra emri gönderir.
İcra dairesi tarafından gönderilen icra emrinde borcun 30 gün içinde ödenmesi veya icra mahkemesinden icranın geri bırakılması kararı getirilmesi, aksi takdirde alacaklının taşınmazın satılmasını isteyebileceği ihtarını belirtilir.
Borçlu kendisine mehil(süre) verildiğini veya borcun ödendiğini İcra ve İflas Kanunu madde 33/de belirtilen belgelerden biriyle ispat ederek icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını isteyebilir.
İcranın geri bırakılması talebine icra mahkemesi tarafından verilen ret kararına karşı istinaf yoluna başvuran borçlu veya ipotek maliki üçüncü kişi takip konusu alacağın %15 i oranında teminat yatırmadığı takdirde satış dâhil hiçbir icra işlemi durmaz. Ayrıca istinaf isteminin reddi halinde bu teminat alacaklıya tazminat olarak ödenir.
Stj. Av. Furkan TOSUNOĞLU
KAYNAKLAR
- İcra ve İflas Kanunu (1932), T.C. Resmi Gazete, 2128, 19.6.1932.
- Türk Medeni Kanunu (2001), T.C. Resmi Gazete, 24607, 8/12/2001.
- Arslan, Yılmaz, Taşpınar Ayvaz, Hanağası. İcra ve İflas Hukuku,5. Baskı, Ankara, Yetkin, 2019.
- Ünlütepe, Mustafa, “İpoteğin Alacak Bakımından Kapsamı”, TBB Dergisi, Sayı:102, ss.173-218.
- Çavuşoğlu, Ebru, “Kat İhtarnameleri ve Rehnin Paraya Çevrilmesi Yolu ile İlamlı Takip”, Eryiğit Hukuk Bürosu, Ankara, 23.11.2016.
- Pekcanıtez, Hakan, “İpoteğin Paraya Çevrilmesiyle İlgili Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar”, Bankacılar Dergisi, 2000, Sayı:33, ss. 40-58.
