Site – Bina Yönetimine Karşı İcra Takibi Yapılabilir mi?

MAHKEMESİ : Mersin 1. İcra Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 08/01/2013
NUMARASI : 2012/776-2013/4

Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için  Tetkik Hakimi  tarafından  düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

Alacaklı tarafından faturadan kaynaklanan alacakların tahsili amacıyla site yönetimi hakkında genel haciz yolu ile ilamsız icra takibi yapıldığı    ,borçlu site yönetimince icra mahkemesine yapılan başvuruda  husumete ,usulsüz tebliğe ,borca ,faize ,icra dairesinin yetkisine  itiraz edildiği   anlaşılmaktadır.634  sayılı  Kat  Mülkiyeti  Kanunun  69/3.  maddesine  göre; “Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.” 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38.maddesi gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise H.U.M.K., Avukatlık Kanunu, B.K.’nun vekalet akdine ilişkin hükümlerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 Sayılı Yasada sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından, site yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bu nedenle kural olarak yöneticilik hakkında icra takibi yapılması usulsüzdür.Ancak, 634 sayılı Yasanın 35. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmiştir.  Bu görevler ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili olup,  yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak yetkisini de içermektedir.  Yönetici yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurulabilir.  İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi,  yöneticiye karşı  da  dava  açılabilir.  Şu hususta belirtilmelidir ki yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil  gibi  değildir. Yasal bir temsilci  olup  yetkisini  yasadan  almaktadır.  Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir.  Öte yandan  kat  malikinin  veya  kat  malikleri kurulunun  ayrı  bir  tüzel  kişiliğinin  bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz.

Sonuç olarak denilebilir ki,  yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava(icra takibi)  ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur.

Somut olayda takip dayanağı faturanın  sitenin ortak gideri kapsamında onarım-yapım-tadilat işlerinden kaynaklandığı  görülmektedir. Bu nedenle anılan faturaların tahsili amacıyla yönetim aleyhinde icra takibi yapılmasında yasaya aykırılık yoktur.

O halde mahkemece borçlunun taraf ehliyetine  ilişkin şikâyetinin reddi ile usulsüz tebligat şikayeti incelenerek   oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken   yazılı gerekçe ile istemin  kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.
SONUÇ  : Alacaklının temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK. 366 ve HUMK.’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06.05.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.