KİRA BORCUNA İTİRAZ • KİRA SÖZLEŞMESİ – İTİRAZIN KALDIRILMASI

İcra takibine dayanak 01.06.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin aylık kira bedelini düzenleyen özel 61. maddesinde 1. kira yılında aylık kira bedelinin 6150 TL.+KDV olduğu, 2. kira yılında kiraya %25 artış yapılacağı, sonraki yıllarda ise her kira yılı başında bir önceki kira yılının aylık kira bedeline TÜİK tarafından ilan edilen TÜFE oranı+kiranın %8’i oranında artırılacağı düzenlenmiş, 62.maddesinde ise doluluk oranının %75’in altında olduğu hallerde kiracının kira bedelinin %50’sini ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Nitekim davalı alacaklı vekili de 15.07.2010 tarihinde başlattığı icra takibiyle sözleşmenin bu özel hükümlerine dayanarak icra takibine konu kira bedellerinin %50 indirimli olarak tahsilini istemiştir. Bu açık düzenlemeler karşısında uyuşmazlıkta yargılamayı gerektiren bir hal bulunmamaktadır. Davalı kiracı icra takibine konu kira parasını ödediğini İİK’nin 269/c maddesinde sayılan belgelerden biriyle kanıtlayamadığına göre itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar vermek gerekirken, yazılı gerekçeyle istemin reddine karar verilmesi hatalıdır.

Karar bu nedenle bozulmalıdır…)

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, itirazın kaldırılması ve temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

Davacı-alacaklı A. Gayrimenkul Yönetimi Tic. A.Ş. vekili dava dilekçesinde özetle; davalının W. A. Alışveriş Merkezi’nde 129 nolu mağazayı işyeri olarak kiraladığını, davalı ile imzaladıkları 01.06.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin halen geçerli olduğunu, davalı kira sözleşmesi gereğince ödemesi gereken kira bedellerini ödemediğinden hakkında icra takibine geçtiklerini ancak davalının takibe ve borca itiraz ettiğini ve borcu da ödemediğini, itirazın haksız, alacağın da likit olduğunu beyanla, davalının itirazının kaldırılması, takibin devamı ile akdin feshi, mecurun tahliyesi ve icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

Davalı-borçlu G. Yapım Televizyon Hizm. Reklamcılık Yemek Üretim Tesisleri San. Ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazla ilgili kira sözleşmesinin ihtilaflı olduğunu, taraflar arasında Kadıköy Ticaret Mahkemesi’nde devam etmekte olan kira sözleşmesinin iptali davasının sonucunun beklenmesi gerektiğini, alışveriş merkezindeki doluluk oranının %10 bile olmadığını, kiralayanın sözleşmedeki reklam ve tanıtım taahhüdünü yerine getirmediğini, kira sözleşmesinin 6.1. maddesi artışa ilişkin olup, TÜFE+kiranın %8’i oranında artırılacağı şartını içerdiğinden talep edilen kira alacağının likit olmadığını belirterek, kira sözleşmesinin yargılamayı gerektirmesi nedeniyle davanın reddi ile %40 tazminata hükmedilmesini talep etmiştir.

Yerel mahkemece, kira sözleşmesinde yer alan yükümlülüklerin davacı tarafından yerine getirilip getirilmediğinin ve farklı kıstaslara tabi tutulması, aylık kira bedelinin belirlenmesinin yargılamayı gerektirdiği, dar yetkili mahkeme olduklarından bu hususların araştırılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyizi üzerine, Özel Daire tarafından yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuş, Yerel Mahkeme tarafından önceki gerekçe genişletilmek ve aynı nitelikteki yer için açılan davada verilen kararın onandığı belirtilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık, takibe itirazın kapsamına göre uyuşmazlığın çözümünün yargılamayı gerektirip gerektirmediği noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle, uyuşmazlığın çözümüne etkili yasal düzenlemelerin irdelen-mesinde yarar bulunmaktadır.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinde itirazın kesin olarak kaldırılması; 62. ve bu maddeye atıfla 63.maddelerinde ise itirazın süresi, şekli ve sebepleri düzenlenmiştir.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun “İtirazın kesin olarak kaldırılması” başlıklı 4946 Sayılı Kanun ile değişik 68. maddesinin ilk üç fıkrasında;

“Talebine itiraz edilen alacaklının takibi, imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeye müstenitse, alacaklı itirazın kendisine tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu süre içerisinde itirazın kaldırılması istenilmediği takdirde yeniden ilamsız takip yapılamaz. Borçlu itirazını varit gösterecek hiçbir belge ibraz edemezse tetkik mercii itirazın kaldırılmasına karar verir. İtiraz birinci fıkrada gösterilen senet veya makbuz yahut belgeye müstenit ise itirazın kaldırılması talebi reddo-lunur.” Hükmü yer almaktadır. Yine, aynı Kanun’un “Kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye” başlıklı 269/c maddesinde;

“Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple is-tenemiyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur. Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68. madde hükmü kıyasen uygulanır.

Merciin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36.mad-de hükmünden faydalanabilir.”

Hükmüne yer verilmiştir.

Bu açık hükümler gözetilerek somut olay ele alındığında;

İtirazın kaldırılması istemine konu takibin dayanağı, yazılı kira sözleşmesidir. Takip talepnamesinde, alacaklı ödenmeyen kira bedellerini istemekte, ayrıca tahliye isteminde de bulunmaktadır. Borçlu/kiracı herhangi bir belgeye dayanmaksızın takibe itiraz ederek, borcu olmadığını ileri sürmüştür.

Borçlu takibe itiraz ederken, alacaklının da dayandığı yazılı kira sözleşmesinin varlığına ve imzaya itiraz etmemiş, kısmi itirazını ise istenen kira bedelinin sözleşmede artış oranını düzenleyen hükümlere uygun belirlenmediği, fahiş olduğu ve buna göre hesaplanan faiz miktarının da fazla olduğu savına dayandırmıştır.

Takibe konu kira sözleşmesine davalı/kiracı/borçlunun karşı çıkmadığından, alacaklının takibi, icra ve iflas kanunu’nun 68/1 maddesi anlamında “imzası ikrar edilen ve borç ikrarını içeren bir belgeye” dayanmaktadır.

Takibe konu kira bedeli ve faiz dışındaki hususlar alacaklı kiralayanın da kabulünde olduğuna göre taraflar arasında kira sözleşmesinin varlığı ve özel şartları hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, sadece sözleşmede belirlenen esaslar çerçevesinde son kira bedelinin ne olması gerektiği ve buna göre alacak miktarı ile buna uygulanacak faizin hesabı noktasındadır. Borçlunun karşı çıkmadığı kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesinin ölçütleri ve artış oranları özel şartlar bölümünde açıkça düzenlenmiştir.

Dar yetkili İcra Mahkemesi, itiraz ederken sebeplerini ayrıntısıyla bildiren borçlunun itirazlarının kaldırılıp kaldırılmayacağına karar verirken, tarafların kabulünde olan bu sözleşme hükümlerini değerlendirmek ve ayrı bir yargılama da gerektirmediğinden bu sözleşme üzerinden tarafların sav ve savunmalarını incelemek durumundadır.

Nitekim, Hukuk Genel Kurulu’nun 06.04.2005 gün 2005/6-192 E. 2005/224 K.; 22.12.2004 GÜN 2004/12-760 E. 2004/729 K. ve 10.04.2002 gün 2002/12-288 E. 2002/306 K.sayılı kararlarında da aynı husus benimsenmiştir.

Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında, davalı, icra takibine konu kira parasını ödediğini İİK’nin 269/c maddesinde sayılan belgelerden birisiyle kanıtlayamadığına göre itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken, açıklanan hususlar göz ardı edilerek, salt dar yetkili olduğundan bahisle ve kurala yanlış anlam vermek suretiyle talebin reddine dair kararda direnilmesi isabetsizdir.

O halde, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 Sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na 5311 sayılı Kanun’un 29. maddesi ile eklenen “Geçici Madde 7” atfıyla aynı Kanun’un 366. maddesi uyarınca tebliğden itibaren 10 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 03.04.2013 gününde oybirliği ile karar verildi.